۰

مالیات ساختمان و مسکن، پدیده ای لازم و ظریف

به قلم مهندس محمدامیر کرامت

مالیات ابزاری شناخته شده در توزیع متعارف و عادلانه ثروت و تأمین هزینه های دولتها است. در عین حال، یک سازمان مالیاتی موفق، در هدایت سرمایه ها به مسیر صحیح  مولد،  انگیزاننده است و می تواند در بازدارندگی از بی نظمی های سرمایه گذاری بسیار مؤثر باشد.

آنچه در سالهای انتهایی دهه ی هشتاد و ابتدای دهه ی نود اتفاق افتاد، همزمان با کمرنگ شدن دیدگاه مثبت سرمایه گذاری های وابسته به بازرگانی خارجی، ناشی از رشد تصاعدی تحریم های ظالمانه قدرت های جهانی برای در تنگنا قرار دادن اقتصاد ایران، سبب شد حجم عظیم سرمایه های انباشته شده به جهت رشد بیمارگونه نقدینگی، در نبود جایگزین های قابل اعتماد دیگر، به سمت سرمایه گذاری در ساخت و ساز و املاک هجوم بیاورد.

خواص منحصر به فرد این نوع از سرمایه گذاری، در شرایط تحریم، بواسطه قابلیت های شاخص در: نگهداری، غیرقابل سرقت بودن و از همه مهم تر بواسطه نبودن سامانه ی متمرکز “کاداستر” و قابل بهره برداری نبودن سامانه ی افشای واقعی قیمت های تمام شده و تشخیص سود واقعی دارایی ها، و نبودن شرایط اخذ مالیات بر دارایی های ملکی، همگی سبب شدند، تا جذاب ترین نوع سرمایه گذاری، در صنعت ساخت و ساز و مسکن تجلی پیدا کند.

سکوت قانون اخذ مالیات در قبال املاکی که هیچگونه استفاده درآمدی، از آنها نمی شود، باعث شد تا سازنده و سرمایه گذار ترجیح دهد به شکلی چراغ خاموش تا مهیا شدن شرایط ایده آل برای فروش و تبدیل به احسن دارایی اش، اموال ملکی و ساختمانی خود را حتی پس از آماده شدن کامل، در معرض فروش و حتی اجاره قرار ندهد.

از سوی دیگر کاملاً بدیهی بود که بخش صنعت ساختمان و مسکن، یکی از صنایع نسبتاً خودکفا و داخلی است که می تواند حتی در شرایط تحریم هم به کار خود ادامه دهد. همچنین سابقه ی اخذ سودهای فوق العاده از سرمایه گذاری در این صنعت، در سالهای پایانی دهه ی هشتاد و ابتدای دهه ی نود، شرایط را به گونه ای پیش برد که سرمایه گذاری در این حوزه را به شیوه ای بی رقیب از کسب و کار تبدیل کرد. چنان که در غیاب سایر امکانات ایمن سرمایه گذاری، شرکت ها، موسسات مالی و حتی بعضی از بانک ها را بر آن داشت، تا برای پاسخ گویی به تقاضای سپرده گذارانشان در طلب سودهای مورد انتظار، در این حوزه ی پرسود و کم ریسک وارد شوند.

آنچه که واقعاً جایش خالی بود، حضور اهرم مالیاتی، برای کنترل این اوضاع، در آن احوال بود. حضور مرجعی برای رصد کردن آن جهش های درآمدی، می توانست علاوه بر ایفای نقش صحیح توزیع ثروت، الگوی مناسبی را برای اخذ مالیاتهای ناشی از سرمایه گذاری فراهم کند. در آن شرایط با توجه به نبودن هیچ گزینه ی معتبر تر برای سرمایه گذاری، تجربه وضع مالیات های مرتبط با حوزه ساخت و ساز ساختمان و مسکن، می توانست بسیار کم هزینه تر و کم خطرتر باشد.

به هر حال، از ذکر نکات منفی و اندوه خوردن بابت نکرده ها که بگذریم، با توجه به تمایل دولت جاری، در ارتقای سهم مالیات در تأمین هزینه های مترتب، پیشنهادها، طرح ها و نهایتاً مقررات جدید برای وضع مالیات های مرتبط با حوزه ساخت و ساز و مسکن مطرح شده اند و همانطور که مشهود است نظرات موافق و مخالف بر این گونه مالیات ها وجود دارد.

اما در حال حاضر، وضع مالیات هایی از این دست، علاوه بر اینکه “لازم” هستند، می بایست با تدبیر و “ظرافت” اجرایی شوند.

“لازم”، از این جهت که تحرکات ملایم ایجاد شده اخیر برای سرمایه گذاری در ساخت و ساز، طبیعتاً همچنان انگیزه های ذاتی منفعت طلبانه خود را دارد و چون این سرمایه گذاری ها، در نهایت به کالاهای ملکی منجر خواهند گردید که احتمالاً ممکن است همانند کالاهای تولید شده ی قبلی این عرصه، فروشی شیرین و سودآوری مشابه سال نود و یک، را فراهم نیاورند. در این حالت، دوباره به  اندوخته انباشته سرمایه های محبوس در املاکمان، اضافه خواهد شد و البته چون باز هم، گزینه ی همسنگ و کم خطر دیگری برای جذب سرمایه گذاری نسبتاً کلان وجود ندارد، وضع مالیات های جدید می تواند در این محدوده، یعنی سرمایه گذاری های با انگیزه ی سوداگری، به عنوان اهرمی بازدارنده، به خوبی و به شکلی حساب شده، مورد استفاده قرار گیرد. البته اگر هم، وضع چنین مالیات هایی، از هجوم سرمایه گذاری ها در این بخش، با تبعات تجربه شده ی حبس سرمایه ها در املاک بدون استفاده بکاهد، چه باک؟

حال می بایست، به قسمت “ظریف”  اعمال قوانین و مقررات مالیاتی در حوزه ی ساخت و ساز، پرداخت و برای اجرایی شدن منطقی آن، از دو نکته نباید غافل بود:

یکی اینکه، باید”سامانه اطلاعاتی” در شناسایی “سرنوشت کالاهای ملکی”  وجود داشته باشد که بتواند تکیه گاه اطلاعاتی قدرتمندی برای وضع مالیات بر املاک احتکار شده باشد. و آن طور که از اطلاعیه های سازمان امور مالیاتی برمی آید، مقرر است راه اندازی این “سامانه ” را متولیان مسکن و شهرسازی برعهده بگیرند.

دوم اینکه، سرمایه گذاران کوچک، شرکت های تعاونی مسکن و سازندگان خرد، همان اندک سرمایه گذاریشان دچار مشکلات و دست اندازهای مالیاتی نشود.

در این شرایط به منظور نظم بخشی به سیستم نظام مالیاتی، شاید وقت آن فرا رسیده باشد تا از شیوه های سنتی اخذ مالیات از مشاغل خصوصاً حرفه های مرتبط با ساخت و ساز ساختمان و مسکن فاصله بگیریم.

در گذشته ترفندهایی از دسته “معافیت های مالیاتی” بعنوان مشوق برای بعضی از حرف و صنوف مولد، در نظر گرفته می شد. اما مدتهاست که تجربه ی جهانی، بهترین روش نظم بخشی مالیاتی و رونق کسب و کار و سرمایه گذاری حتی در بخش مسکن و ساختمان را، با مطرح نمودن پدیده ی  “اعتبار مالیاتی”، ” Tax Credit” مورد توجه قرار داده است و مدتیست که موضوع موصوف، در مباحث مربوط به شیوه های نوین ارتباط مالیاتی، در محافل تخصصی کشورمان نیز مطرح گردیده است.

با مد نظر قراردادن تجربه ی موفق کشورها در استفاده مناسب از این شیوه، در رونق بخشیدن به بخش ساخت و ساز مخصوصاً در حوزه های کمتر مورد توجه، مثل سرمایه گذاری ها در مسکن اجاره ای، می توان به جای اخذ مالیات با روش سنتی  که بعضاً، اثری کاهنده بر رونق کسب و کار در ذهنیت سرمایه گذاران ایجاد می کرد، شیوه توافقی و شفاف اشاره شده را مورد بررسی و”بومی سازی” قرار داد،  خصوصاً که، خوب است بدانیم، به کمک “اعتبار مالیاتی” طرح های “مسکن ارزان قیمت” برای اقشار کم درآمد و “پروژه های مسکن اجاره ای” برای ارائه به “خانواده های کم در آمد”، تجربه ی موفقی را در “آمریکا” ، “کانادا” و “ژاپن”، بدنبال داشته است.

این مطلب در ضمیمه آخر هفته دنیای اقتصاد، بیست و دوم تیر نود و شش چاپ شده است.

پاسخ دهید

* Copy This Password *

* Type Or Paste Password Here *

8,098 Spam Comments Blocked so far by Spam Free Wordpress

فارسی سازی قالب تم وردپرس